העדר משילות בדרום, ההשפעה המטאורית של הפשיעה על מחירי הנדל"ן ומה על הממשלה החדשה לעשות?

ניר שמול – מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר: "מנתונים שנאספו על ידי מחלקת המחקר בחברת שניר בניהולם של דין וינשטיין ואיתי פרבר מתברר כי הפשיעה בדרום משפיעה גם על מחירי הנדל"ן בערים מסוימות בדרום והעלייה במחירי הנדל"ן בכל רחבי הארץ פוסחת בחלקה על חלק מיישובי הדרום שסובלים מהיעדר משילות ופשיעה בהיקפים נרחבים." 

 

לדברי ניר שמול: על הממשלה החדשה לחזק בצורה משמעותית את פעילות המשטרה באזור הדרום, להגדיל את סדר הכוחות, להעניק תחושת ביטחון לאזרחים, שגרים ביישובים אלו ובעיקר להתייחס לעובדה, שגניבה שלא מטופלת הופכת לשוד ובעתיד אף לרצח. הקושי הגדול של האנשים שמתגוררים באזורים אלו הוא שהמשטרה לא פועלת מספיק כאשר הם מדווחים על מקרים של גניבות וברוב הפעמים הגנב לא נתפס ואף חוזר לעיתים לזירת הפשע, לטובת גניבות חוזרות ונשנות. מערכת המשפט במקרים רבים מרחמת על אותם גנבים וגוזרת עליהם עונשים קלים באופן יחסי על מקרי גניבה, מה שלא מרתיע את אותם הגנבים לחזור ולבצע פשעים, חלקם וחומרים יותר בפעם הבאה.

 

ועל כן, הצעדים שאני ממליץ לממשלה החדשה לנקוט הם: הגדלת כמות השוטרים בעיקר כדי להחזיר את המשילות באזור הדרום. קביעת עונשי מינימום עם חובת כלא למקרי גניבה. הקמת משמר לאומי שיפעל באזור הדרום וייתן תחושת ביטחון לתושבים. החמרת ענישת המינימום במקרים של גניבה חקלאית שמאוד נפוצה באזורים אלו. רישות הכבישים באזור הדרום במצלמות חכמות לאיתור גנבי רכב. עידוד והגדלת משטר עירוני שבו תושבי הערים מתנדבים ומעורבים כדי להגדיל את תחושת הביטחון והרחבת מקורות התעסוקה בעיקר לאוכלוסייה הבדואית והגדלת תקציבי החינוך לאוכלוסייה זו שמעורבת בפשיעה בדרום הרבה מעבר בחלקה באוכלוסייה הכללית.

 

עוד ציין שמול כי: "מניתוח הנתונים בכמה יישובים שסרקנו בדרום אפשר לראות כי להיעדר המשילות והפשיעה הגואה ישנה השפעה גם על הנדל"ן .מדובר בהשפעה לעיתים ישירה ולעיתים עקיפה. אפשר היה לצפות כי העלייה הדרמטית במחירי הנדל"ן בעיקר בשנתיים האחרונות לא תפסח על אף יישוב אותו סקרנו אבל אפשר היה לראות בחלק מהיישובים שהעלייה הגבוהה שהייתה בישראל באותן השנים הגיעה אומנם ליישוב, אבל בעוצמות נמוכות הרבה יותר מאשר בשאר אזורי הארץ." 

עוד ציין כי: "מעניין היה לראות שהפגיעה הקשה של הפשיעה היא בעיקר בערים הגדולות בדרום הקרובות יחסית לכפרים וליישובים בדואים שכמובן מדובר בפשיעה שבמרכזה פשיעה בדואית למרות אוכלוסייה בדואית גדולה שסובלת אף היא מהפשיעה ומוקיעה אותה . 

אפשר לראות שביישובים מסוימים בהם לאוכלוסייה רמת הכנסה גבוהה באופן יחסי האבטחה ואמצעי הביטחון שננקטים ביישוב מצליחים למנוע בהרבה מקרים פשיעה חמורה ואפשר לראות שביישובים אלו מחירי הנדל"ן ממשיכים לעלות בצורה דומה לשאר אזורי הארץ ולפשיעה אין השפעה נדל"נית בכלל." 

באר שבע בירת הנגב: *חשוב לציין כי הממוצע הוא כללי לעיר ( דירות חדשות שנבנות ) ולא מתייחס רק לשכונות החדשות שנבנות בעיר. אנו רואים כי משקיעים רבים עדיין מגיעים ונהנים מביקוש גבוה לשכירויות ( בעיקר בגלל אוניברסיטת בן גוריון והסטודנטים שמגיעים מכל רחבי הארץ ללמוד בה ) ואף ממחירי מכירה נמוכים באופן יחסי בדירות ישנות ( פחות ממיליון שקל ) אך נתוני הנדל"ן ומחירי המכירה מעידים כי עליית המחירים המסיבית בשנים האחרונות ( 20-10 אחוז בשנה ) לא באה לידי ביטוי במחירי המכירה שאומנם עלו אבל לא במלוא העוצמה כמו ביישובים אחרים בישראל ואף לעומת יישובים אחרים בדרום הארץ .

 

באר שבע ממשיכה בבנייה מאסיבית ובפרויקטים רבים חדשים ( כולל תחילה של התחדשות עירונית בעיר ) ומאחדת את תושבי הדרום לעיר אחת לאור אפשרויות התעסוקה הרבות בה.

יש לשים לב כי מבחינת הנדל"ן השנים 2022-2021 נראות דומות באופן יחסי, והנכסים לא נהנו מעליית הדיור שפקדה את מדינת ישראל בשיעור של עשרים אחוזים לערך ולכן, המחירים נותרו די יציבים .

באר שבע – דירות חדשות – חודש יוני 22: דירת שלושה חדרים – מחיר ממוצע מכירה: 1,355,983 ₪ מחיר ממוצע למ"ר: 16,537 ₪, דירת ארבעה חדרים – מחיר ממוצע מכירה: 1,541,653 ₪ מחיר ממוצע למ"ר:13,607 ₪, דירת חמישה חדרים – מחיר ממוצע מכירה: 1,783,301 ₪ מחיר ממוצע למ"ר: 13,743 ₪, חודש יוני 21: דירת שלושה חדרים – מחיר ממוצע מכירה: 1,171,270 ₪ מחיר ממוצע למ"ר: 13,506 ₪, דירת ארבעה חדרים – מחיר ממוצע מכירה: 1,414,586 ₪ מחיר ממוצע למ"ר: 11,996 ₪, דירת חמישה חדרים – מחיר ממוצע מכירה: 1,773,784 ₪ מחיר ממוצע למ"ר: 12,484 ₪, חודש יוני 17:דירת שלושה חדרים: מחיר ממוצע מכירה: 1,035,000 ₪ מחיר ממוצע למ"ר: 12,513 ₪, דירת ארבעה חדרים: מחיר ממוצע מכירה: 1,391,889 ₪ מחיר ממוצע למ"ר: 12,586 ₪, דירת חמישה חדרים: מחיר ממוצע מכירה: 1,656,471 ₪ מחיר ממוצע למ"ר: 12,329 ₪.

 

ערד – יוני 22: דירת שני חדרים – מחיר ממוצע מכירה: 379,842 ₪ מחיר ממוצע למ"ר: 7,567 ₪ דירת שלושה חדרים – מחיר ממוצע מכירה: 584,998 ₪ מחיר ממוצע למ"ר: 8,451 ₪ דירת ארבעה חדרים – מחיר ממוצע מכירה: 1,130,570 ₪ מחיר ממוצע למ"ר: 9,975 ₪ דירת חמישה חדרים – מחיר ממוצע מכירה:1,478,167 ₪ מחיר ממוצע למ"ר: 11,172 ₪. *משוכלל עם בתי קרקע, יוני 21: דירת שני חדרים – מחיר ממוצע מכירה: 414,553 ₪ מחיר ממוצע למ"ר: 8,150 ₪ דירת שלושה חדרים – מחיר ממוצע מכירה: 569,642 ₪ מחיר ממוצע למ"ר: 8,118 ₪ דירת ארבעה חדרים – מחיר ממוצע מכירה: 876,642 ₪ מחיר ממוצע למ"ר: 8,561 ₪ דירת חמישה חדרים – מחיר ממוצע מכירה: 1,382,390 ₪ מחיר ממוצע למ"ר: 9,799 ₪.

 

יוני 17':דירת שני חדרים – מחיר ממוצע מכירה: 556,062 ₪ מחיר ממוצע למ"ר: 6,052 ₪ דירת שלושה חדרים – מחיר ממוצע מכירה: 576,697 ₪ מחיר ממוצע למ"ר: 6,132 ₪ דירת ארבעה חדרים – מחיר ממוצע מכירה: 600,578 ₪ מחיר ממוצע למ"ר: 6,220 ₪ דירת חמישה חדרים – מחיר ממוצע למכירה: 735,992 ₪ מחיר ממוצע למ"ר: 5,777 ₪

אפשר לראות כי מחירי הנדל"ן בערד נשארים נמוכים יחסית בעיקר בין השנים 22-21 . העיר הדרומית והיפהפייה שנהנית ממרחבים גדולים ונוף מדברי עוצר נשימה, נראה שהיא הכי מושפעת מהפשיעה הדרומית הקשה .

מחירי הדירות 3-2 חד' שמבוקשות מאוד על ידי פלח המשקיעים כמעט שלא מתייקרות אך מנגד נותנים שכירות נאה שנעה בין 5-4 אחוזים בממוצע לשנה.

אנו רואים את העלייה במחיר בעיקר של דירות 5-4 חד' בשכונה של משדרגי ומשפרי דיור ובפרויקטים חדשים שממוקמים בעיר, שבהם רמות המחירים הגיעו למעלה מ 11,000 ₪ למטר בדירות חמשת חדרים הכוללים גם בתי קרקע פרטיים .

ישוב עומר – צמודי קרקע בלבד שנת 2022 – 5/6 חדרים מחיר ממוצע מכירה: 2,816,579 ₪ ממוצע שנת בנייה: 2000 שנת 2021 – 5/6 חדרים מחיר ממוצע מכירה: 2,779,761 ₪ ממוצע שנת בנייה: 2007 שנת 2017 – 5/6 חדרים מחיר ממוצע מכירה: 2,560,398 ₪ ממוצע שנת בנייה 1998. *אוג 22' מחיר צמודי קרקע מתחיל ב-3,500,000 ₪

מניתוח הנתונים אפשר לראות מחסור בקרקעות ביישוב לטובת בנייה חדשה מאסיבית. משיחות עם תושבים שערכנו הם מספרים שהפשיעה היא סטנדרטית והתקשורת מעוותת את המצב והיישוב בטוח מאוד ועם סטנדרט אבטחה משודרג שתורם לביטחון האישי.

• כל תושב עומר מחזיק בקרקע נוספת בישוב, היצע נמוך מאוד של בתים ומגרשים חדשים למכירה, מוכרי הנכסים הם זוגות אשר ילדיהם עזבו למרכז ונותרו לבדם בישוב ומבקשים לעבור לגור קרוב לילדים / לעבור לאזור המרכז ליתרת חייהם.
• המחירים הם לא במגמת עלייה כמו שאנו רואים במרכז או בערים אחרות מבוקשות בישראל ולמרות המצב הסוציו אקונומי והמדד הגבוה של היישוב והתושבים, הביקוש נמוך באופן יחסי ו"הבדידות "בנגב מדברת במספרים ובמחירי מכירה שאינם עולים כפי שהיה צפוי בישוב מבוסס שכזה . 
• ממוצע שנת הבנייה במכירות מראה שאין קידום של בניה חדשה מאסיבית או רצון משמעותי לביצוע ובנייה של בתים חדשים על המגרשים הריקים ביישוב שנמצאים ביישוב.
• נשאלת השאלה עד כמה הפשיעה בדרום משפיעה על המחירים ביישוב זה שעל פי אשכול הלמ"ס נמצא בדירוג העשירי הגבוה ביותר

להבים שנת 2022-  6-5 חדרים מחיר ממוצע מכירה: 3,191,563 ₪ ממוצע שנת בנייה: 2002 שנת 2021 – 6-5 חדרים מחיר ממוצע מכירה: 2,825,400 ₪ ממוצע שנת בנייה: 2000 שנת 2017 – 6-5 חדרים מחיר ממוצע מכירה: 2,314,444 ₪ ממוצע שנת בנייה: 1996

להבים נהנית מפריחה נדל"נית עלתה בשנה האחרונה כמו המספרים שאנחנו מכירים במרכז ממוצע של 20-12 אחוזים !

 ב – 5 השנים האחרונות עלתה בממוצע של כמעט 40% ! יש היצע של מגרשים שמתחילים במחירים של 2,500,000 מיליון כיום. ומחירי בתים נכון להיום נע ים בין 4,100-2,900 מיליון ₪

אפשר לראות כי הפשיעה משפיעה פחות בלהבים אם בכלל. 

להבים מוגדר באשכול הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה באשכול התשיעי כמו רמת השרון, תל מונד וארבעה יישובים נוספים ונחשב ליישוב מבוסס מאוד מעט פחות מעומר.

מיתר שנת 2022 – 5/6 חדרים מחיר ממוצע מכירה: 2,585,105 ₪ ממוצע שנת בנייה: 2000 שנת 2021 – 5/6 חדרים מחיר ממוצע מכירה: 2,535,191 ₪ ממוצע שנת בנייה 1994 שנת 2017 – 5/6 חדרים מחיר ממוצע מכירה: 1,932,640 ₪ ממוצע שנת בנייה: 1981

מניתוח הנתונים אפשר לראות כי המחירים עולים בקצב נמוך יחסית לממוצע בישראל ואף ליישובים סמוכים .ישנה עלייה מתונה בשנה האחרונה בעיקר .

הישוב גובל עם גדר הגבול של הרשות הפלסטינית ואכן רואים שזה משפיע על הגעה של משפחות חדשות שמבקשות להגיע ולהתגורר ביישוב למי שעדיין רוצה לקמות בית חדש יחסית אפשר למצוא ב מחירים ממוצעים לחודש08/22 ב-3,000,000 ₪ .

הכותב ניר שמול – מנכ"ל החברה לפיתוח והתחדשות עירונית וחברת שניר